【轉(zhuǎn)載】卷入開發(fā)商暴雷，監(jiān)理單位應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

    1.房產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的背景介紹

所謂“資金監(jiān)管”，就是一種為了避免因房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移售樓所得資金而造成工程無法按時(shí)完工，保證樓盤不爛尾，能順利交付給購(gòu)房的業(yè)主而進(jìn)行的第三方監(jiān)管行為，通常稱之為“保交付”，同時(shí)其也可保障各參建方的利益；一般要求房產(chǎn)公司在監(jiān)管賬戶上留足未完成支付的工程款的120%～150%。

政府對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目售樓資金的監(jiān)管已進(jìn)行十余年。以浙江省為例，政府制訂了資金監(jiān)管的合同范本，由銀行掌控資金的撥付。房產(chǎn)公司用售樓所得資金支付各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)需要向銀行提出申請(qǐng)，由監(jiān)理公司證明工程進(jìn)度或者已完成建安投資額，銀行審核后撥款。合同規(guī)定，如果監(jiān)理公司提供了虛假的工程進(jìn)度，項(xiàng)目出現(xiàn)因資金問題引起爛尾情況，那么監(jiān)理公司須承擔(dān)連帶責(zé)任；不過，在這個(gè)合同中，監(jiān)理公司只有配合出具證明的義務(wù)，沒有任何權(quán)利。房產(chǎn)市場(chǎng)興旺時(shí)，一般不會(huì)出現(xiàn)爛尾的樓盤，資金監(jiān)管環(huán)節(jié)也就不會(huì)出現(xiàn)問題，或者說，就是過程中出現(xiàn)了問題，最后也會(huì)得到解決。然而，在當(dāng)下房產(chǎn)公司“爆雷”、樓盤無法按時(shí)交付時(shí)有發(fā)生的情況下，很多地方政府參與到了“資金監(jiān)管”當(dāng)中，對(duì)監(jiān)理公司提供的證明材料也從以前的只要證明形象進(jìn)度升級(jí)到具體的應(yīng)付工程款。

如果監(jiān)理公司按照房產(chǎn)公司的要求提供了項(xiàng)目應(yīng)付工程款證明，但房產(chǎn)公司因資金不足而無法按時(shí)交房，那么監(jiān)理公司也難以獨(dú)善其身。在房?jī)r(jià)高的城市，也許一個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理費(fèi)還沒有一套房子的售價(jià)高，一個(gè)監(jiān)理公司一年的利潤(rùn)可能還買不來一套房子，這個(gè)“連帶責(zé)任”是監(jiān)理公司承擔(dān)不起的。因此，如何不掉入“資金監(jiān)管”的尷尬處境成了監(jiān)理公司的重要課題。

2. 監(jiān)理公司在資金監(jiān)管中面臨的困難

監(jiān)理在售樓資金監(jiān)管過程中承擔(dān)的角色是無償證明項(xiàng)目應(yīng)付工程款，但實(shí)際上存在諸多困難，具體如下。

（1）監(jiān)理是受業(yè)主委托來管理項(xiàng)目的，而現(xiàn)在反過來要求監(jiān)理人來制約建設(shè)單位的行為，使得監(jiān)理處于非常尷尬的處境。對(duì)于在建樓盤售出后回籠的售樓資金，房產(chǎn)公司不會(huì)情愿讓其躺在監(jiān)管賬戶里，一定會(huì)千方百計(jì)地將資金轉(zhuǎn)移到能發(fā)揮更大作用的地方，或買地、或投資、或還開發(fā)貸、或用于支付其他項(xiàng)目的工程款。對(duì)此，房產(chǎn)公司的常用做法是利用旗下控股的子公司，通過虛擬的合同將資金轉(zhuǎn)出監(jiān)管賬戶。

（2）現(xiàn)階段，監(jiān)理的主要工作聚焦在施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理和質(zhì)量控制方面，監(jiān)理的投資控制只是體現(xiàn)在某項(xiàng)工作是否完成、是否合格、是否屬于變更、變更的合理性以及變更涉及的工程量，并不對(duì)具體的工程量和相應(yīng)的應(yīng)付工程款進(jìn)行控制。這是屬于造價(jià)咨詢單位跟蹤審計(jì)的職責(zé)。目前跟蹤審計(jì)的取費(fèi)往往高于監(jiān)理費(fèi)，讓監(jiān)理取代跟蹤審計(jì)屬于“角色錯(cuò)位”。

（3）房產(chǎn)項(xiàng)目上，建設(shè)單位很少能把各類合同交給監(jiān)理，監(jiān)理機(jī)構(gòu)無法掌握各參建單位應(yīng)該有多少權(quán)益，也就沒有根據(jù)來判斷是否應(yīng)該付款、付多少款。

（4）建設(shè)單位支付開發(fā)貸、員工工資等也要求監(jiān)理單位蓋章，實(shí)際上這些與監(jiān)理無關(guān)。

3. 監(jiān)理對(duì)策

  起初，監(jiān)理嘗試根據(jù)工地實(shí)際完成的工程量估算工程款予以簽字證明，但當(dāng)建設(shè)單位拿出實(shí)際是虛擬的合同說要付款時(shí)，監(jiān)理很難明確拒絕。監(jiān)理單位不可能否決委托人的合同。

  監(jiān)理簽出工程款臺(tái)賬可以知道需要支付多少工程款，但當(dāng)建設(shè)單位要求多付時(shí)，很難有理由拒絕簽字。監(jiān)理手中可能沒有合同，即使有合同也可能是虛擬合同。

  筆者考慮，由建設(shè)單位提供一攬子的合同和應(yīng)付工程款清單（見表1），做到：一是工程總額與在住建部門備案的總額一致，二是施工面全覆蓋，第三已付款必須告知。建設(shè)單位要求監(jiān)理單位簽署：從監(jiān)管資金中給付工程款時(shí)，總監(jiān)理工程師（以下簡(jiǎn)稱“總監(jiān)”）應(yīng)仔細(xì)核對(duì)所付款項(xiàng)是否在清單中、是否超付。確認(rèn)無誤后提交公司蓋章。審核時(shí)，要把握以下幾點(diǎn)。

（1）監(jiān)理單位要積極了解、掌握各地政府對(duì)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的政策與要求。

（2）建設(shè)單位給出的清單中，總建安造價(jià)是否在合理的范圍內(nèi)，是否包含了全部施工內(nèi)容，是否存在重復(fù)施工內(nèi)容。如果工程在早期，一些分包施工單位尚未確定的，可以先用暫定價(jià)替代。如果明顯高于市場(chǎng)價(jià)，需要與監(jiān)管資金主管部門進(jìn)行溝通，提示主管部門放大資金監(jiān)管量。

（3）做好資金監(jiān)管的臺(tái)賬。依據(jù)的材料必須包括建設(shè)單位提供的付款要求、清單和受款單位的簽字蓋章，必須留底，并且盡量收集到所有合同的復(fù)印件。

（4）對(duì)工程款以外支付款項(xiàng)不能簽署“同意”或者“情況屬實(shí)”等類似意見，因?yàn)楸O(jiān)理單位確實(shí)不了解情況，而且其是在“保交付”的資金監(jiān)管以外的內(nèi)容。只要被監(jiān)管資金數(shù)量能夠滿足“保交付”的要求，譬如達(dá)到全部應(yīng)付建安相關(guān)費(fèi)用的130%，多余資金是可以由房產(chǎn)公司用于償還“開發(fā)貸”、填補(bǔ)土地款等的，但這些費(fèi)用不應(yīng)該有監(jiān)理單位參與。

（5）對(duì)同意支付的意見，應(yīng)明確簽署施工合同額、施工范圍、已給付金額、同意本次付款額、本次支付后的剩余待付工程款額，不要怕麻煩。

4  實(shí)施中一些情況的處理

4.1  建設(shè)單位不愿意給清單

對(duì)于項(xiàng)目資金監(jiān)管清單，大部分房產(chǎn)公司是理解和配合的，或者覺得政府要求的必須經(jīng)監(jiān)理單位簽字蓋章而不得不予以配合，但一些房產(chǎn)公司覺得監(jiān)理是其委托的，必須無條件配合其工作，而不存在向監(jiān)理單位提供材料的必要。其實(shí)，這是監(jiān)理單位必須履行的一個(gè)職責(zé)，而讓房產(chǎn)公司提供清單也是為了最大限度地配合其簡(jiǎn)化簽字蓋章手續(xù)。建設(shè)單位不提供資料，監(jiān)理就沒有依據(jù)進(jìn)行蓋章。如果每次付錢都要各方爭(zhēng)來爭(zhēng)去地討論這筆錢到底該不該付，對(duì)大家來說都是負(fù)累；把這層意思解釋清楚后，建設(shè)單位本著把事情辦好的原則，一般都會(huì)選擇配合。

4.2  總監(jiān)怯于向建設(shè)單位提要求

工作能力不夠強(qiáng)的項(xiàng)目總監(jiān)往往不敢對(duì)建設(shè)單位提要求，也沒有能力說清監(jiān)理的管理意圖，而建設(shè)單位也不會(huì)把他的話當(dāng)回事。房產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管與安全和質(zhì)量管理不一樣，一旦失控，監(jiān)理公司就可能被政府和法院追究爛尾的連帶責(zé)任，“一朝失陷”。面對(duì)這種情況，監(jiān)理公司首先要明確，凡涉及監(jiān)管資金蓋章的情況，總監(jiān)必須向公司提交書面的同意或者不同意蓋章的意見及其依據(jù)；無依據(jù)或者依據(jù)不充分的，不能蓋章。必要時(shí)應(yīng)派遣有能力的人員與建設(shè)單位進(jìn)行溝通。

有的總監(jiān)會(huì)提出自己建立工程款支付臺(tái)賬，并以此作為給建設(shè)單位簽字蓋章的依據(jù)，但這是不現(xiàn)實(shí)的，也違反了監(jiān)理工作的程序。監(jiān)理工作的依據(jù)是法律法規(guī)、設(shè)計(jì)文件、建設(shè)單位提供的合同及其他相關(guān)文件。監(jiān)理自己的臺(tái)賬很難作為反駁建設(shè)單位要求的依據(jù)。

4.3  建設(shè)單位不肯提供已支付款項(xiàng)

如果項(xiàng)目前期沒有得到認(rèn)真監(jiān)管，售樓資金已被大量轉(zhuǎn)移出監(jiān)管賬戶，剩余資金已不夠支付剩余工程款，建設(shè)單位往往就不肯提供已支付款項(xiàng)的情況。監(jiān)理單位沒有責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利去追查真相，也沒有必要為了有可能拿不到手的監(jiān)理費(fèi)而去承擔(dān)為這種無良房產(chǎn)商“陪葬”的風(fēng)險(xiǎn)。

4.4  建設(shè)單位用假公章繞開監(jiān)理單位

一旦發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位用假公章的情況，就應(yīng)立即向建設(shè)單位行文要求其書面澄清侵權(quán)范圍并保證以后不再犯。如果得不到滿足或者侵權(quán)范圍已超出可控范圍，應(yīng)毫不猶豫向主管部門書面報(bào)告情況并聲明對(duì)以前的相關(guān)證明不予確認(rèn)，主管部門一般不會(huì)置之不理。當(dāng)然，可以“先禮后兵”，在善后過程中，假如事情還沒到不可挽回的程度也不宜采取過于決絕的方式，“一棍子打死”。

4.5  清單中的相關(guān)合同總額明顯超出合理范疇

若清單中的相關(guān)合同總額明顯超出合理范疇，應(yīng)到主管部門求證備案情況：如果總額不同，則應(yīng)讓建設(shè)單位重新提供清單；如果相同，則不要過于較勁，畢竟政府會(huì)根據(jù)這個(gè)清單總額控制監(jiān)管賬戶的余額。這時(shí)，監(jiān)理也需要關(guān)注已簽出的工程款與工程實(shí)際進(jìn)度的符合性，至少要能控制住待支付工程款與監(jiān)管賬戶余額的相關(guān)性。

5  對(duì)監(jiān)理參與售樓資金監(jiān)管的思考

5.1  監(jiān)理單位不應(yīng)該是資金監(jiān)管過程中的責(zé)任人

房產(chǎn)預(yù)售實(shí)質(zhì)上是政府給予房產(chǎn)公司的一種“背書”。樓市欣欣向榮時(shí)很少出現(xiàn)爛尾樓的情況，或者說即便有爛尾的情況，也能通過一些渠道予以解決；但在樓市向下的當(dāng)下，“保交付”成了政府維穩(wěn)的重要工作，資金監(jiān)管則成了“保交付”的重要抓手。

資金監(jiān)管的對(duì)象實(shí)際上是房產(chǎn)公司，但監(jiān)理是房產(chǎn)公司委托的，現(xiàn)在反過來要對(duì)房產(chǎn)公司進(jìn)行監(jiān)管，處境實(shí)在是尷尬。按法理，監(jiān)理應(yīng)該是回避的一方，但現(xiàn)實(shí)是監(jiān)理單位莫名其妙地在沒有任何利益的情況下承擔(dān)了一個(gè)根本無法承擔(dān)的責(zé)任。

5.2  關(guān)注重點(diǎn)

許多人以為房子賣不出去而爛尾的樓盤是最令人擔(dān)心的，但實(shí)際上，一個(gè)樓盤都賣完了而售樓所得被房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移了，其后房產(chǎn)公司的現(xiàn)金流接濟(jì)不上，這樣的爛尾才是最可怕的。有存貨就有可能被人接盤，還有希望；錢花完了再爛尾就沒有希望了。因此，最重要的是盯著監(jiān)管賬戶中的余額與剩余未支付的工程款是否匹配，而不是去糾結(jié)每一筆工程款到底應(yīng)該是多少錢。另一方面，也不要認(rèn)為一個(gè)樓盤賣得好就不會(huì)爛尾，要時(shí)刻保持警醒。

5.3  加強(qiáng)與主管部門的溝通

筆者曾經(jīng)遇到過這樣一種情況：資金監(jiān)管協(xié)議由項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門、街道、監(jiān)管銀行、房產(chǎn)公司和監(jiān)理單位五方簽署，其中違約條款共計(jì)六條，其中四條與監(jiān)理單位相關(guān)，但未寫明監(jiān)理單位獲取項(xiàng)目監(jiān)管資金情況的途徑；經(jīng)與主管部門溝通后，最后只留下了監(jiān)理人應(yīng)如實(shí)反映項(xiàng)目施工形象進(jìn)度這一職責(zé)及承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的條款。政府部門是有“保交付”的責(zé)任的，因此，在資金監(jiān)管方面遇到前述問題時(shí)，監(jiān)理可尋求他們的幫助或者到有關(guān)部門匯報(bào)和求證。